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2016年5月初“國家允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房”的消息一出，讓很多人慌了神兒。公選王遴選網(wǎng)提示您，“商改租”、群租房可能作為2016年公務(wù)員遴選考試題出現(xiàn)在各地遴選考試中，各位需要留意相關(guān)內(nèi)容。

其實(shí)，培育和發(fā)展住房租賃市場，允許商業(yè)用房改為租賃住房，無疑是用結(jié)構(gòu)性方法解決樓市結(jié)構(gòu)性難題的有益嘗試。

一方面，這能減輕庫存壓力。當(dāng)前樓市分化特征明顯，不僅表現(xiàn)為三四線城市住宅去庫存壓力遠(yuǎn)大于一二線城市，也體現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)的去庫存壓力遠(yuǎn)大于住宅市場。截至4月末，商品房待售面積比3月末減少826萬平方米，可減少的主要是住宅，商業(yè)營業(yè)用房待售面積反而增加了38萬平方米。

另一方面，這也能彌補(bǔ)住房租賃市場的短板。目前我國租賃市場涉及人口在1億人以上，規(guī)模逾萬億元，但大城市內(nèi)房屋租賃供不應(yīng)求且秩序相對混亂的局面沒有得到緩解，亟須機(jī)構(gòu)租賃者將市場做大做強(qiáng)。

不過，“商改租”勢必要改變規(guī)劃和房屋結(jié)構(gòu)，重新隔斷出租，這無疑是對以往住房市場嚴(yán)格規(guī)定的一次讓渡。過去嚴(yán)格規(guī)定時，都不能避免利益糾紛與人身傷害，如今“放開”了，究竟怎么放，讓渡究竟讓到什么程度，就更得理性研判，清晰界定。

放開的是市場，既得讓投資者有奔頭，也得讓投機(jī)者吃苦頭，厘清放與收的邊界更為重要。

“商改租”讓過去明令禁止的事物在一定條件下獲得了 “準(zhǔn)生證”。既然“準(zhǔn)生”，就要“拆路障”，涉及土地轉(zhuǎn)性、規(guī)劃調(diào)整、房屋結(jié)構(gòu)變化等相關(guān)政策的調(diào)整就得蹄疾步穩(wěn)，從而鼓勵企業(yè)在產(chǎn)品、服務(wù)和盈利模式上大膽創(chuàng)新。但市場放開也難免引來渾水摸魚的投機(jī)者。要防止那些有安全隱患的群租房“拉大旗作虎皮”，就得在“放”的同時，出臺清晰、可操作的實(shí)施細(xì)則和監(jiān) 管規(guī)定，給投資者送上“指南針”，也給投機(jī)者戴上“緊箍咒”，引導(dǎo)市場秩序，擠壓不法競爭的生存空間。

讓渡的是利益，既得讓投資者嘗甜頭，也不能讓原住戶受委屈，平衡相關(guān)方利益十分關(guān)鍵。

“群租房”屢禁不止，也與長租行業(yè)稅負(fù)相對較重有關(guān)。正規(guī)機(jī)構(gòu)出租房屋要繳納營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、所得稅和城鎮(zhèn)土地使用稅等，累計超過租金收入的20%，凈租金收益率不足3%。沒有政策支持，正規(guī)租賃企業(yè)很難掙到錢，反倒給偷稅的非法“商改租”“隔斷群租”鉆了空子。不讓劣幣驅(qū)逐良幣，就得從稅收優(yōu)惠等方面多下點(diǎn)功夫，讓響應(yīng)新政進(jìn)入市場的投資者能受益。與此同時，房屋性質(zhì)和結(jié)構(gòu)的改變，不僅關(guān)系到投資者的收益、租賃者個人的安危，也關(guān)系到社區(qū)的居住品質(zhì)，以及周邊居民的房屋資產(chǎn)價值。原本的商業(yè)配套，如今要變 為租賃住房，變動的不僅是規(guī)劃，也影響到周邊居民的既得利益，“變不變”“怎么變”究竟誰說了算，這也考驗(yàn)監(jiān)管部門的智慧。

這租房新政，既要讓投資者“有利可圖”，也得防止投機(jī)者“攪亂”周邊社區(qū)正常生活;既要算清去庫存的賬，也得開對治城市病的方，還得下好城鎮(zhèn)化的棋，其中還有很多問題需要思考。

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