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    截至1月2日，全國首個(gè)共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老試點(diǎn)項(xiàng)目——位于北京市朝陽區(qū)的恭和家園，已認(rèn)購簽約養(yǎng)老居室143套。這標(biāo)志著北京共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)試點(diǎn)取得階段性成果。

　　“該項(xiàng)目探索出了‘居室分割定向出售、公共服務(wù)空間持有經(jīng)營、限齡人群居住’的共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)模式，吸引了社會(huì)優(yōu)質(zhì)資本進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，破解了建設(shè)養(yǎng)老設(shè)施資本流動(dòng)性的瓶頸，有效解決了社會(huì)群眾多元化多樣性養(yǎng)老服務(wù)需求?！北本┦忻裾指本珠L李紅兵說。

這一模式究竟如何運(yùn)行？能否為老人帶來更多的獲得感？為我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來哪些啟示？

　　一、老人在家享服務(wù)，房子能拿產(chǎn)權(quán)證

　　雙橋恭和家園位于廣渠路北側(cè)，與杜仲公園近在咫尺。項(xiàng)目建筑規(guī)模3.68萬平方米，由“養(yǎng)老居室”“長期照料（醫(yī)護(hù)）床位”和“公共空間”三大主體部分構(gòu)成，融合了居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的優(yōu)勢(shì)。其中養(yǎng)老居室365套、養(yǎng)護(hù)中心39間共計(jì)68張床位，還有社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站、書畫閱覽、手工藝制作、家庭廚房等公共活動(dòng)設(shè)施，可為老年人提供長期居住、營養(yǎng)膳食、醫(yī)療護(hù)理、居家服務(wù)、持續(xù)照料、康健娛樂等服務(wù)。

　　“這種模式打通了居家養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老相互獨(dú)立的養(yǎng)老供給格局，實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老服務(wù)體系有機(jī)對(duì)接。通過鑲嵌在養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施中的居室出售，讓老年人在自己家就可以享受養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的專業(yè)化服務(wù)。”龐蕾說。

　　按照規(guī)定，這365間養(yǎng)老居室是以“按份共有”方式銷售的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。即：投資商永續(xù)持有每間居室5%的產(chǎn)權(quán)，95%份額出售給家有60歲以上老人的居民。住宅部分歸企業(yè)所屬的5%產(chǎn)權(quán)不能轉(zhuǎn)賣，需由企業(yè)長期持有、運(yùn)營，購房者可以購買、出售其余95%的產(chǎn)權(quán)，年限為50年。獲得產(chǎn)權(quán)后可以與普通商品房一樣出租、出售，價(jià)格由買賣雙方自主確定，收益也將歸賣方所有。但唯一的條件是，買房或者租房的人，家中也必須要有60歲以上的老人。

“產(chǎn)權(quán)持有者都將擁有50年的‘不動(dòng)產(chǎn)登記證’，賦予了購買者對(duì)養(yǎng)老居室的資產(chǎn)權(quán)屬?！崩罴t兵表示，“在世有資產(chǎn)，離世有遺產(chǎn)”將不再是夢(mèng)想。

　　二、企業(yè)資金回籠快，兌現(xiàn)服務(wù)才盈利

　　許多企業(yè)看中了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)這塊誘人的蛋糕。然而，由于養(yǎng)老相關(guān)產(chǎn)業(yè)存在前期投入高、回本周期過長、利潤相對(duì)微薄的情況，部分實(shí)力不夠雄厚的企業(yè)始終對(duì)投資這一領(lǐng)域較為謹(jǐn)慎。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，目前養(yǎng)老機(jī)構(gòu)盈利模式大體分為重資產(chǎn)模式和輕資產(chǎn)模式。重資產(chǎn)模式大多是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型而來，通過公開市場拿地，以產(chǎn)權(quán)銷售為核心，快速回籠資金，但進(jìn)入門檻較高。輕資產(chǎn)模式則以運(yùn)營為核心，收入來源主要為床位費(fèi)和護(hù)理費(fèi)，資金回收較慢，難以實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張。

　　李紅兵直言，養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域中，投資方在土地購買、設(shè)施建設(shè)等方面的大量投入，給后續(xù)的管理服務(wù)帶來較大負(fù)擔(dān)， 直接影響到服務(wù)質(zhì)量。共有產(chǎn)權(quán)試點(diǎn)，釋放了社會(huì)資本的流動(dòng)性，可以使投資方快速收回重資產(chǎn)投入，“輕裝”開展養(yǎng)老服務(wù)。這種模式，預(yù)期將激活養(yǎng)老服務(wù)市場，吸引更多社會(huì)資本進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)業(yè)。

　　根據(jù)《共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施試點(diǎn)方案》，恭和家園的養(yǎng)老居室由養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)與符合條件的購買者共同持有，其中企業(yè)只占5%的份額，這無疑大大減輕了養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)的投入成本，有利于資金快速回籠。

　　另一方面，配套約占總面積40%的醫(yī)療、護(hù)理、餐飲等公共服務(wù)設(shè)施，由企業(yè)持有經(jīng)營?！?strong>投資商僅僅銷售養(yǎng)老居室，不能實(shí)現(xiàn)盈利。相反，投資商如果信守為老服務(wù)承諾，將這些功能很強(qiáng)的養(yǎng)老設(shè)施妥善經(jīng)營，在社會(huì)老齡化的大背景下，將成為良好的經(jīng)營性資產(chǎn)。”恭和家園運(yùn)營方樂成集團(tuán)副總裁高峻松表示。

　　三、多種措施防投機(jī)，確保養(yǎng)老不跑偏

　　目前，試點(diǎn)項(xiàng)目恭和家園養(yǎng)老居室的售價(jià)為每平方米4萬元左右，明顯低于周邊二手房價(jià)格。與此同時(shí)，買賣恭和家園養(yǎng)老居室，不受北京現(xiàn)行普通商品房限購政策影響。

　　那么，共有產(chǎn)權(quán)居室會(huì)不會(huì)成為投資者競逐的目標(biāo)，違背了養(yǎng)老初衷呢？北京市民政局、市規(guī)劃國土委和市住建委多位負(fù)責(zé)人都強(qiáng)調(diào)，這是一個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目，不是一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。養(yǎng)老企業(yè)雖然只承擔(dān)5%的居室產(chǎn)權(quán)，但卻擁有公共空間的完全產(chǎn)權(quán)，更重要的是，企業(yè)要對(duì)未來的養(yǎng)老服務(wù)提供永續(xù)的專業(yè)經(jīng)營。

　　高峻松表示，為確保試點(diǎn)項(xiàng)目的養(yǎng)老服務(wù)用途，在政府及有關(guān)部門指導(dǎo)下，投資方設(shè)置了一系列防范試點(diǎn)政策濫用的舉措。比如開展購買資格評(píng)估，先確認(rèn)養(yǎng)老服務(wù)需求。

　　與此同時(shí)，每一名入住者在簽署《購房協(xié)議》前，需支付每月3000元的“基礎(chǔ)服務(wù)費(fèi)”，用于為老年人提供膳食管理、健康管理及物業(yè)管理等基礎(chǔ)服務(wù)。“這筆費(fèi)用，無論居室是否空置，都要收取。這樣也是杜絕購買者以各種理由將養(yǎng)老房挪作他用?！痹圏c(diǎn)項(xiàng)目企業(yè)負(fù)責(zé)人說。

　　此外，由于該項(xiàng)目完全按照養(yǎng)老建筑規(guī)范建造，用于養(yǎng)老照料、醫(yī)療康復(fù)、膳食管理的公共空間占項(xiàng)目總面積40%。由于公共活動(dòng)空間占比較高，相對(duì)于普通住宅，這種養(yǎng)老用房得房率偏低，只有65%左右。無專業(yè)服務(wù)需求的年輕人購買，是很不劃算的。

　　李紅兵強(qiáng)調(diào)，該項(xiàng)目實(shí)施的全過程，政府都是可控的?！胺孔邮怯脕碜〉模B(yǎng)老服務(wù)設(shè)施是用來養(yǎng)老的。在政府可控的情況下，老年人有了新的選擇?！?/span>

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