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軟硬兼施同步治理

山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳城市建設(shè)處處長(zhǎng)王強(qiáng)

老舊小區(qū)改造是我國(guó)城市更新工作的重要組成部分，也是創(chuàng)新社會(huì)治理格局、提升城市治理精細(xì)化水平的重要抓手。改造老舊小區(qū)，既應(yīng)改善居住環(huán)境和生活設(shè)施，也需加強(qiáng)社區(qū)服務(wù)、提高服務(wù)水平。

老舊小區(qū)普遍面臨物業(yè)服務(wù)難題。目前，絕大多數(shù)老舊小區(qū)除了基礎(chǔ)設(shè)施陳舊失修、人居環(huán)境差之外，多數(shù)還存在物業(yè)管理缺乏、居民物業(yè)服務(wù)繳費(fèi)意愿不強(qiáng)、參與治理積極性不高等難題。具體而言：

其一，房屋及其設(shè)施設(shè)備陳舊失修。老舊小區(qū)在開發(fā)建設(shè)時(shí)，受當(dāng)時(shí)規(guī)劃建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)低、投入不足等因素影響，建筑規(guī)劃不盡合理，建筑質(zhì)量不一而足。加之管理養(yǎng)護(hù)不及時(shí)、不到位，隨著時(shí)間的推移，老舊小區(qū)的房屋及設(shè)施設(shè)備等陳舊老化，如墻面剝離脫落、樓梯扶手銹蝕嚴(yán)重、樓房頂層防滲防水功能退化、消防設(shè)施功能退化等，影響居民生活質(zhì)量的同時(shí)，也帶來(lái)了很多公共安全隱患。

其二，區(qū)域配套設(shè)施普遍缺失。比如一些居住生活區(qū)在規(guī)劃建設(shè)時(shí)主要是為了解決職工的住房困難問(wèn)題，缺乏必要的生活配套設(shè)施。發(fā)展到今天，居民活動(dòng)場(chǎng)所、公共綠地、自行車棚、停車場(chǎng)等設(shè)施與居民實(shí)際需求相比供求矛盾較為突出，個(gè)別小區(qū)連垃圾箱、公廁、果殼箱等必要環(huán)衛(wèi)設(shè)施也配置不足，加大了老舊小區(qū)改造和管理的難度。

其三，環(huán)境臟亂差現(xiàn)象十分嚴(yán)重。主要表現(xiàn)為部分老舊小區(qū)臨街經(jīng)營(yíng)用房的物業(yè)與產(chǎn)權(quán)單位存在經(jīng)濟(jì)糾紛，違法建設(shè)時(shí)有發(fā)生；道路保潔不到位，環(huán)境衛(wèi)生差，街巷環(huán)境臟亂；小商小販隨意進(jìn)出小區(qū)擺攤設(shè)點(diǎn)，無(wú)證攤點(diǎn)多、違規(guī)占道經(jīng)營(yíng)多、車輛亂停亂放多。

其四，社會(huì)治安問(wèn)題較為突出。老舊小區(qū)居住成本低，在城市房?jī)r(jià)高企背景下，聚集了更多居住人口，人員流動(dòng)性較高，由此給小區(qū)治安帶來(lái)很多隱患。

其五，復(fù)雜產(chǎn)權(quán)引發(fā)管理服務(wù)責(zé)任推卸推諉問(wèn)題。老舊小區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)有的屬于單位，有的屬于職工，部分甚至產(chǎn)權(quán)不明，管理服務(wù)責(zé)任難以界定。由于部分老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)在最初是無(wú)償或由企業(yè)承擔(dān)的，小區(qū)居民觀念仍然停留在“國(guó)家管修、自己管住”的階段，對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)持抵觸心理。

因此，老舊小區(qū)服務(wù)管理水平提升應(yīng)當(dāng)成為下一步城市治理的重要內(nèi)容。目前，不少地方已經(jīng)著手開展摸底、調(diào)查、規(guī)劃、建設(shè)等工作。應(yīng)當(dāng)提前設(shè)計(jì)、同步考慮好后期管理服務(wù)的長(zhǎng)效機(jī)制，不但應(yīng)防范建設(shè)與管理脫鉤的問(wèn)題，還應(yīng)利用這一難得機(jī)遇同步推進(jìn)基層整體治理服務(wù)水平的提升。

引入城市更新理念推進(jìn)城市發(fā)展和居民生活同步提升。城市更新包括兩個(gè)方面內(nèi)容：一是建筑、基礎(chǔ)設(shè)施等硬件的提升和完善；二是居民參與活力的激發(fā)和引導(dǎo)。如果說(shuō)老舊小區(qū)整治依然以危房、架空線、基礎(chǔ)設(shè)施、信息化等硬件治理為主的話，社區(qū)更新則是將社區(qū)發(fā)展的規(guī)劃設(shè)計(jì)、開放參與理念、溝通協(xié)調(diào)機(jī)制、居民多元參與等軟件納入其中，更為注重推動(dòng)社區(qū)居民就業(yè)及經(jīng)濟(jì)協(xié)作、社區(qū)商業(yè)機(jī)會(huì)、社區(qū)社會(huì)組織的培育與運(yùn)營(yíng)等，進(jìn)而推動(dòng)社區(qū)公共空間打造、共享空閑設(shè)計(jì)，推動(dòng)形成社區(qū)社會(huì)生活共同體，最終將社區(qū)發(fā)展落到實(shí)處。

因此，改造應(yīng)結(jié)合規(guī)劃及資源狀況，及時(shí)進(jìn)行包括老舊小區(qū)在內(nèi)的街區(qū)單元?jiǎng)澐?，完成街區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)，分類推動(dòng)更大區(qū)域的街區(qū)更新，這樣既能夠直接提高這部分群眾的日常生活質(zhì)量，也有利于提升城市整體品質(zhì)，還開拓了城市發(fā)展投入新領(lǐng)域，是民生、民心、經(jīng)濟(jì)“一舉三得”的綜合發(fā)展項(xiàng)目。

城市老舊小區(qū)管理服務(wù)提升需綜合施策、多方整合資源。老舊小區(qū)改造離不開資金的支持，政府應(yīng)當(dāng)投入必要資金資源改造提升小區(qū)環(huán)境，配備必要設(shè)施設(shè)備，指導(dǎo)居民自治。街道應(yīng)充分尊重居民意愿，激發(fā)小區(qū)治理活力，分類推動(dòng)產(chǎn)權(quán)單位、居民、物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)協(xié)作協(xié)同。基層黨組織應(yīng)當(dāng)引領(lǐng)企業(yè)和居民、產(chǎn)權(quán)單位搭建多元協(xié)商平臺(tái)，協(xié)調(diào)溝通平衡各方利益。居民可民主選舉居民代表，建立小區(qū)自管會(huì)，選聘監(jiān)管物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，并承擔(dān)服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)需合理合規(guī)運(yùn)營(yíng)，通過(guò)開展個(gè)性化服務(wù)增加收入，開源節(jié)流、持續(xù)服務(wù)，從而建立起小區(qū)后續(xù)長(zhǎng)效管理機(jī)制，提升基層治理的整體水平。

與此同時(shí)，相對(duì)小區(qū)新建而言，老舊小區(qū)改造提升、街區(qū)更新涉及更為多元的部門、機(jī)構(gòu)與人員，在推動(dòng)中會(huì)面臨特定矛盾與問(wèn)題，例如政府投入大、企業(yè)介入性不足、居民參與意愿不高、服務(wù)付費(fèi)意識(shí)缺乏、社會(huì)資本培育困難等?；诖?，在老舊小區(qū)改造、街區(qū)更新中，應(yīng)在實(shí)地調(diào)研分析基礎(chǔ)上，分類施策，尋找最大公約數(shù)，建構(gòu)多元主體參與機(jī)制，多方整合可用資源，推動(dòng)街區(qū)改造提升。具體地說(shuō)，改造過(guò)程中需加強(qiáng)街區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)與管理，保留傳統(tǒng)街區(qū)文化特色，注重社區(qū)商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)、社區(qū)小型商鋪布局，并考慮未來(lái)老齡化的需求。動(dòng)員外部資本參與，創(chuàng)新多方共贏的合作模式，暢通資方力量參與老舊小區(qū)改造的途徑。鼓勵(lì)轄區(qū)單位、社區(qū)社會(huì)組織、居民等多元主體參與，形成政府、市場(chǎng)與社會(huì)力量的合力，共同推動(dòng)街區(qū)治理的智能化、綠色化、人性化。以“共建、共治、共享”為目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)政府、居民、企業(yè)三方各司其職、協(xié)同行動(dòng)，以社會(huì)化服務(wù)解決老舊小區(qū)管理難題。

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