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住房問(wèn)題是重要的民生問(wèn)題，黨的二十D報(bào)告指出“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”，這為解決百姓住房問(wèn)題指明了方向和路徑。建設(shè)保障性住房是“多渠道保障”的重要舉措。由于保障性住房是面向中低收入人群，其顯著特征是無(wú)收益或低收益，這就導(dǎo)致了“融資難”“融資貴”等瓶頸。用何種方法來(lái)破解保障性住房融資難題，政策性開(kāi)發(fā)性金融的經(jīng)驗(yàn)為我們提供了思路。

如何破解保障性住房融資瓶頸？

一、做好融資設(shè)計(jì)，解決“融資難”問(wèn)題。我國(guó)保障性住房建設(shè)的資金供給相對(duì)單一，資金供需缺口較大成為最大瓶頸。首先，從需求端看，中低收入人群住房剛性和改善性需求不斷增長(zhǎng)，保障性住房需求人群覆蓋面擴(kuò)大，資金需求增大。其次，從供給端看，由于財(cái)政收入增速有限，財(cái)政支持不可能大幅度增加。此外，地方土地出讓收入關(guān)乎房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)，短期內(nèi)也不會(huì)有太大提升，單純依靠政府資金支持保障性住房不夠現(xiàn)實(shí)。因此，保障性住房獲得金融支持是必然選擇。但是，由于保障性住房的性質(zhì)定位決定了其不以高收益為目的，且保障性住房建設(shè)資金需求量大、期限長(zhǎng)。這與銀行資金追求“盈利性”“流動(dòng)性”的目標(biāo)相悖，導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)貸款投向住房保障領(lǐng)域的意愿較低?？梢哉f(shuō)，“融資難”是保障性住房工作面臨的第一道難關(guān)。

多年來(lái)，國(guó)家為破解這道難題出了不少實(shí)招，政策性開(kāi)發(fā)性金融機(jī)構(gòu)主動(dòng)作為、積極創(chuàng)新，積累了不少經(jīng)驗(yàn)。比如，2014年，按照“省負(fù)總責(zé)，市縣抓落實(shí)”的原則，推出“統(tǒng)一評(píng)級(jí)、統(tǒng)一授信、統(tǒng)借統(tǒng)還”的“三統(tǒng)一”融資模式支持棚改。2016年，按照政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)原則，采取政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)融資模式支持棚改。2018年以來(lái)，配合財(cái)政部、住建部等探索PPP、公司融資等方式支持保障性住房。2021年以來(lái)，以市場(chǎng)化方式融資支持保障性租賃住房。2022年，助力國(guó)家“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”目標(biāo)，做好“保交樓”專(zhuān)項(xiàng)金融服務(wù)。因此，針對(duì)保障性住房“融資難”問(wèn)題，應(yīng)積極發(fā)揮政府主導(dǎo)作用，建立以政策性開(kāi)發(fā)性金融為依托、商業(yè)化金融為輔助，引導(dǎo)社會(huì)資本多方參與的多渠道融資體系。

二、做好資金成本籌劃，解決“融資貴”問(wèn)題。保障性住房是面向中低收入人群的，這是它區(qū)別于商品房的最大特征，同時(shí)決定了它的融資成本必須低于商品房。為了實(shí)現(xiàn)低成本融資目標(biāo)，政策性開(kāi)發(fā)性金融機(jī)構(gòu)作了多方面努力。比如，在資金來(lái)源上，除了用好用足低成本中央資金外，還注重自籌資金與中央資金的銜接，保持資金結(jié)構(gòu)合理、來(lái)源穩(wěn)定。同時(shí)，通過(guò)申請(qǐng)發(fā)行金融債券，募集專(zhuān)項(xiàng)資金用于支持保障性住房。此外，還引導(dǎo)保險(xiǎn)資金、養(yǎng)老基金、社會(huì)基金等成本低、久期長(zhǎng)、穩(wěn)定性好的資金用于保障性住房建設(shè)。又如，在資金運(yùn)用上，通過(guò)“投貸債租證”綜合金融產(chǎn)品，為項(xiàng)目提供全生命周期金融支持，為企業(yè)提供“融資+融智”服務(wù)，幫助籌劃資金成本和安排。同時(shí)，發(fā)放中長(zhǎng)期貸款，貸款期限最長(zhǎng)可達(dá)30年，實(shí)行利率下浮等最優(yōu)惠利率。此外，對(duì)于項(xiàng)目資本金有缺口的運(yùn)用專(zhuān)項(xiàng)基金、軟貸款等方式彌補(bǔ)，以及通過(guò)對(duì)貸款免收承諾費(fèi)、銀團(tuán)安排費(fèi)等中間業(yè)務(wù)費(fèi)用，有效降低融資成本。需要說(shuō)明的是，在資金成本籌劃解決“融資貴”的具體實(shí)踐中，一是金融機(jī)構(gòu)需要按照“以低成本為導(dǎo)向”，從資金來(lái)源端和資金運(yùn)用端，做好保障性住房融資成本籌劃。二是在資金回報(bào)上，以“保本微利”“讓利于企、讓利為民”為目標(biāo)，努力降低保障性住房融資成本。

三、做好需求銜接，解決“安置難”問(wèn)題。國(guó)家大力支持保障性住房，為的是滿足中低收入人群的住房需求。如何在保障性住房發(fā)展中解決“安置難”問(wèn)題，政策性開(kāi)發(fā)性金融機(jī)構(gòu)在融資服務(wù)中摸索出了有效經(jīng)驗(yàn)。比如，根據(jù)地方政府和群眾需求，因地制宜、因城施策，棚改貸款設(shè)計(jì)了新建安置房、購(gòu)買(mǎi)安置房、純貨幣補(bǔ)償?shù)?種安置方式，在貸款用途和資金支付上，符合“供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革”要求。2018年以來(lái)，根據(jù)國(guó)家住房保障工作發(fā)展的變化，以“租購(gòu)并舉”為目標(biāo)，積極拓展租賃住房、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、共有產(chǎn)權(quán)房等其他保障性住房融資工作。黨的二十D報(bào)告指出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”，為住房保障工作指明了方向和路徑。為此，一是做好保障性租賃住房與公租房、共有產(chǎn)權(quán)住房等在保障對(duì)象、供應(yīng)方式等方面的統(tǒng)籌銜接，更好地形成合力服務(wù)中低收入人群。二是推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、“城中村”改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等的銜接，共同解決好新市民、青年人等群體的住房困難問(wèn)題。三是疏通政策堵點(diǎn)，將符合規(guī)定的租賃住房納入保障性租賃住房管理，做好平穩(wěn)過(guò)渡，不斷推進(jìn)公共服務(wù)均等化，逐步提高承租人享受公共服務(wù)的水平。簡(jiǎn)而言之，解決保障性住房“安置難”問(wèn)題，需要以滿足群眾基本住房需求為重點(diǎn)，充分考慮不同群體的住房條件、支付能力，研究建立住房保障體系。同時(shí)，把“群眾住房需求”和“城市發(fā)展需求”相結(jié)合，尋求最大公約數(shù)，助圓中低收入人群、新市民、青年人的“安居夢(mèng)”，努力滿足不同安置需求。

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